Всё об ипотеке

В настоящее время  ипотечные корпорации расширяют круг своих потенциальных заемщиков. С этой целью решено наряду с социальной категорией граждан ввести так называемую «коммерческую» категорию граждан. Это те граждане, у которых нет нуждаемости в приобретении жилья по социальной норме , но они желают улучшить свои жилищные условия. Такой категории граждан будет также выдаваться кредит на приобретение жилья на срок до 20 лет, но уже под 15 % годовых.

20 июля 2004 г. Рынок коммерческой недвижимости переживает сейчас момент, предшествующий бурному развитию. С одной стороны, спрос на коммерческую недвижимость огромен. С другой — в России пока не сложились все условия, чтобы его удовлетворить.

Сегодня специалисты особое внимание уделяют вопросам развития в России коммерческой ипотеки и доверительного управления коммерческой недвижимостью. Коммерческая ипотека — новое понятие на рынке недвижимости — именно понятие, но не явление, поскольку во всем мире она широко распространена. Задачи коммерческой ипотеки ясны: кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Трудностей возникает масса. В цепочке «девелопер–застройщик–клиент–банк» нет ни одного звена, которое было бы приспособлено к благополучному развитию коммерческой ипотеки.  Не новость, что закон об ипотеке весьма далек от идеального. 

Не умеешь — отдай в управление Что такое доверительное управление недвижимостью? Это услуга, которую оказывает инвестору управляющая компания, если у инвестора нет опыта, информации и времени, достаточного для анализа ситуации на рынке и принятия правильных решений. В этом случае заключается соответствующий договор, в рамках которого средствами инвестора (девелопера) управляет профессиональный управляющий. Далее создается строгий и последовательный инвестиционный процесс. Совместно с клиентом управляющая компания разрабатывает наиболее подходящую для него инвестиционную стратегию. Клиент регулярно получает отчеты о состоянии счета, совершенных операциях, а также специализированную отчетность по управлению активами инвестора.  Зачастую подрядчику непонятно, как разработать бизнес-план, как строить, чтобы здание впоследствии использовалось с максимальной нагрузкой. Нередко к концу строительства выясняется, что построено не то, что планировалось, не продумано позиционирование торгового помещения. Во избежание подобных досадных случаев на помощь девелоперу приходят профессионалы, знающие все особенности рынка. Но если он вкладывает деньги в строительство, то под грамотным руководством управляющей компании он имеет все шансы построить современный, а не устаревший морально объект. Интересно, что  в Санкт-Петербурге был принят законопроект «О доверительном управлении государственной собственностью». Споры вокруг этого закона велись несколько лет. Депутаты, обеспокоенные тем, что институт доверительного управления не используется, четыре раза представляли в Думу проект закона. Теперь о том, как распорядиться имуществом и помещениями государственных объектов, будут заботиться доверительные управляющие, профессионально разбирающиеся в обслуживании и управлении зданий, право собственности на которые остается у государства. К потенциальным управляющим компаниям будут предъявляться следующие требования: они должны работать более двух лет на рынке недвижимости и иметь более 5 тыс. кв. м в управлении. Договор доверительного управления заключается на срок до 5 лет с правом пролонгации. Все это время доверительный управляющий предоставляет собственнику строгую отчетность об эксплуатации инженерных систем и использовании площадей».

Рынок коммерческой ипотеки (т. е. кредитования юридических лиц под залог недвижимости) как один из сегментов рынка кредитования юридических лиц является привлекательным для российских банков в связи с высокой обеспеченностью данных кредитов. При надежном финансовом положении заемщика, финансовой состоятельности кредитуемого проекта и правильной оценке и оформлении в залог недвижимости риск для банка кредитора будет минимальным. Основная проблема при развитии рынка классической коммерческой ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны, что связано с хорошо всем известной нехваткой «длинных» финансовых ресурсов у банков. По мере развития рынка секьюритизации и привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка, безусловно, ожидается значительный рост. Второй проблемой является недостаточное умение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании данного проекта. Также важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, как предназначенных для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов. Таким образом, серьезные инвесторы не готовы приходить на этот рынок без четких правил игры на нем.

Социальная ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).

В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники – люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.

Существует несколько вариантов социальной ипотеки:

Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том или ином регионе зависит от инициативы местных властей. Для получения конкретной информации о социальной ипотеке в городе или районе, следует обращаться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Там должны дать консультацию по условиями социальной ипотеки, провести предварительные расчеты по необходимому первоначальному взносу, размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика (его семьи).

Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки.

Как вариант решения жилищной проблемы для молодежи возрождается практика студенческих строительных отрядов. Бойцы таких отрядов, отработав 150 смен, получают право с помощью ипотеки купить квартиру по себестоимости.

Стройотряды действуют пока в двух областях – Свердловской и Воронежской. Эта программа дает возможность приобрести жилье по цене в 3 раза меньше рыночной стоимости. И кроме того, ипотечный кредит участникам проекта выдают под льготный процент.

В ближайшее время студенческие стройотряды планируется сформировать в Рязанской и Новгородской областях, Республике Татарстан, а так же в Москве и Петербурге.

Молодая семья, помимо местных программ социальной ипотеки, может принять участие в федеральной программе и получить по ней государственную субсидию для приобретения квартиры или дома. Размер субсидии зависит от нормативной стоимости жилого метра в конкретном муниципальном образовании и того, есть ли в семье дети. Для молодых семей без детей субсидия составит 35% стоимости жилья, для семей с детьми – 40%. Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи из двух человек - 42 кв.м., для семьи из трех и более человек - 18 кв. м на одного человека.

Для получения субсидии возраст обоих супругов не должен превышать 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть стоять в очереди на получение муниципального жилья, и иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.

Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение субсидии (этот единый по всей стране список формируется в Росстрое) принимают органы исполнительной власти субъекта РФ и передают эти данные в Росстрой.

В случае, если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в безналичной форме - соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Субсидию можно использовать в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.

Всероссийская программа "Военная ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. Возможность и обязательность участия в программе военнослужащих определяется их званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита.

С 2005 года в Татарстане действует республиканская программа социального ипотечного кредитования. В соответствии с ней жилье предоставляется в рассрочку на срок до 28,5 лет под 7% годовых. Участниками программы могут стать работники бюджетной сферы и сотрудники предприятий, частично финансирующих программу ('Татнефть', 'Татэнерго'), если они нуждаются в улучшении жилищных условий (то есть имеют менее 18 кв.м. на человека).

Возможно участие в этой программе даже без первоначального взноса. Так же существует возможность оплаты стоимости жилья собственным трудом и (или) продукцией личного подсобного хозяйства. Если у семьи-участника программы рождаются дети, то они получают за каждого ребенка безвозмездную субсидию для погашения части ипотечного кредита в размере, эквивалентном стоимости 18 кв.м., но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка.

В Москве реализуется две схемы социальной ипотеки. Во-первых ведется строительство по городскому заказу и льготники могут приобрести жилье по его себестоимости. Это приблизительно в 2 раза дешевле, чем жилье по рыночным ценам. Вторая схема – это предоставление субсидий для оплаты первоначального взноса. То есть, можно получить безвозмездную субсидию, добавить к ней ипотечный кредит, 10% собственных средств, и приобрести подходящее жилье. Правда, в этом случае придется заплатить рыночную цену жилья. Обе программы столичной социальной ипотеки рассчитаны на очередников.

С 2007 года в Омской области реализуется программа беспроцентной социальной ипотеки, направленной на обеспечение жильем бюджетников, ветеранов боевых действий, «чернобыльцев», молодых семей. Займы выдает областное Агентство жилищного строительства.

Ранее в Омской области действовала программа государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, по которой компенсировались процентные ставки, предлагаемые ипотечными банками до уровня 10%, а затем 8% годовых.

В Липецке полным ходом реализуется программа ипотечного жилищного строительства, начатая в 2003 году. В рамках этой программы очередникам выдаются субсидии для оплаты первоначального взноса, и производятся выплаты компенсации процентной ставки. В программе могут принять участие бюджетники, молодожены, многодетные семьи, участники и инвалиды войны и другие льготники.

Кроме того, Департаментом ЖКХ Липецка сформирована программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, рассчитанная до 2010 года. По условиям программы благоустроенные квартиры предоставляются семьям, проживающим в аварийных, ветхих и непригодных домах.

В Приморском крае ежемесячно проводятся заседания комиссии по предоставлению субсидий на уплату процентов по ипотечным кредитам. Механизм субсидирования части процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам обеспечивает двукратное снижение реального размера процентной ставки. Это делает ипотеку более доступной для многих жителей края. Следует отметить, что участвовать в этой программе социальной ипотеки могут только те граждане, которые приобретают жилплощадь в новостройках, а не на вторичном рынке.